こんにちは、真結です。
物件探しの話が途中になってたので、思い出しながら続きを書こうと思います。
時期としては2019年秋～2020年春くらいのことです。
前回チラっと話題にだしたのですが、築40年のマンションなのになんで購入する決断ができたか、というお話なんですが。
一番大きかったのはちゃんとマンションを修繕していて、なおかつ修繕積立金が不足していなかったから、なんです。
大きな修繕を計画的に実施しているし、積立金の不足もなし
購入を検討している時に、不動産屋さんからこのマンションの修繕記録と、直近の修繕積立金の会計を見せてもらいました。
古いマンションなのですが、数年おきにいろんなところをきちんと修繕しています。
あのお金がかかることで有名なエレベーターもちゃんと交換されてますし、雑排水菅などの交換もしています。
屋上の防水処理なんかもしてたかな。
修繕とは違いますが、排水管の高圧洗浄も定期的に実施してるようです。
という感じで、やるべき修繕は計画を立ててちゃんと実施されているようです。
じゃあそんなに大きな修繕をしていて修繕積立金はスッカラカン？と言えば、そうでもないんですよね。
前回の大きな修繕から数年たっているとはいえ、ちゃんと積み立ってる。
まあまあ大き目な修繕を入れても、借入金なしで全然OKなくらい。
古いからこそ計画を立てて修繕を実施して、なおかつ修繕積立金も不足しなさそう。
この状況を見れば、たとえ築古でも管理はバッチリ問題なさそうなことがわかります。
であれば、築年数がもっと浅くても修繕や管理がおぼつかないマンションよりは断然安心できます。
古いけどちゃんと管理されたマンションなんだなーって好印象。
これが築40年以上のマンションでも購入を検討した大きな理由の1つなんです。
毎月の修繕積立金は高い？
修繕積立金が不足してない＝1戸あたりの修繕積立金がべらぽうに高い？といわれれば、実はそうでもないんですよね。
めちゃくちゃ高いわけじゃなくて、だいたい「まあこんなもんだよね」くらいに感じられるくらい。
でなければ毎月の負担が大きくて検討から外します（笑）
各住戸から集める修繕積立金以外の収入源があるマンションは強い
後で知ったことなのですが、コンスタントに修繕してるのに修繕積立金が不足しないマンションは、実は各住戸から集める修繕積立金以外の収入源があることが多いみたいなんです。
例えばこんなものですね。
マンションの低層階に店舗が入っている
1階にコンビニとかレストランが入ってたり、あとはクリニックとかが入ってる場合もありますよね。
それから2～3階まで会社の事務所が入ってるとか。
店舗が入ってる＝家賃収入がある、ということなので、それが修繕積立金の収入源にできるようです。
携帯電話の基地局が設置されている
こっちはマンションの屋上ですね。
携帯電話の基地局を設置していると、携帯電話会社から設置料がもらえます。
ある知人の話で、その知人が住んでいたマンションでも基地局があって、年間数十万円くらい修繕積立金にプラスされてるっていうのを聞いたことがあります。
平置きの駐車場がある
平置きの駐車場の場合、駐車場のメンテナンス費用はほとんどかかりません。
なので駐車場代をまるっと修繕積立金の収入源にすることができます。
満車ならまとまったお金が確保できそうですね。
たとえ半分くらいしか借りてくれなくてもメンテナンス費用はかからないから、その分は純粋に収入になります。
逆に機械式駐車場はメンテナンスや交換費用がかかるので、残念ながらこちらは収入源にはならないです。
修繕記録と修繕積立金の確認はやっぱり大切
実績として不足なく修繕していることが確認できると、たとえマンション自体が古くてもしっかり管理されていると思うし、管理組合をちゃんと機能してることがわかるし、安心することができます。
それに、もし各住戸以外での修繕積立金の収入源があれば修繕積立金が不足する心配が少なくなるからプラスですよね。
よく中古マンションを購入するときには大規模修繕の計画と修繕積立金を確認しましょう、って言われます。
すくなくとも築年数が40年を超えるような古いマンションを買うかどうか検討することがあるなら、絶対にチェックした方がいいと断言できます。
･･･もしここまでちゃんと修繕した実績がなかったら、修繕積立金が不足しててこの先の修繕に不安が残るようだったら、やっぱりもうちょっと築浅のマンションにしようか、ってなってたと思います。
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